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物流园区建设:有多大的脚穿多大的鞋
2014-01-14  浏览[1956]次
摘要: 当前,我国一些物流园区存在盲目追求规模的现象,新建园区规划面积大,建成园区空置土地多。这类问题的产生,一方面造成国家大量土地资源闲置,不利于土地集约化战略的实施。另一方面,物流园区自身土地闲置造成了园区开发企业资金的浪费,也留下了圈占土地的空当。
    (2013年12月)当前,我国一些区存在盲目追求规模的现象,新建园区规划面积大,建成园区空置土地多。这类问题的产生,一方面造成国家大量土地资源闲置,不利于土地集约化战略的实施。另一方面,区自身土地闲置造成了园区开发企业资金的浪费,也留下了圈占土地的空当。

  究其原因,还是区前期规划不到位,脱离实际造成的。影响区规模大小的相关方有地方政府和管理部门、园区主导开发企业以及规划咨询机构,如果这三方缺乏科学发展理念,将极易造成区规模的肆意夸大。

  区规模适当需要在前期调研规划上下功夫,弄清地区到底多大,再去建设合适规模的区。市场在资源配置中起决定性作用,我国区需要从可持续发展、提升效率、打造聚集平台角度重新审视自身规模大小。

  伴随我国区建设热潮而来的是区的空置、闲置以及留置,而区建设面积与实际需求相脱离是造成上述现象的重要原因之一。可以看到,国内规划面积几平方公里的区比比皆是,十几、几十平方公里的也并不鲜见,面积一个比一个大。

北京赛车pk10赔率最高的平台   根据中国与采购联合会2012年《第三次全国区(基地)》数据显示,在参与调研的754家区中,园区占地规模在10平方公里以上的就有17%,如果以平均占地10平方公里计算,仅这17%的区占地面积之和就已经有1281平方公里,这相当于一个广州市的建成区面积。

  总体来看,我国区规模过大问题普遍存在,而造成园区过分追求规模的原因又是多方面的,到底区建多大合适呢?

  盲目追求规模

  “现在有的地区,一规划就是十几平方公里的区,但是地方的城市人口就几十万,又不可能创造出新的出来,所以这种区实际上不可能发展起来,只能属于概念。”深圳安必行顾问有限公司总经理刘兴富以鄂尔多斯举例,“几年前,鄂尔多斯规划了众多区,包括几十平方公里的农产品、煤炭,现在基本都没有做成。”

  笔者了解到,鄂尔多斯曾在城市迅猛发展时期规划出诸多区,凭借地广人稀条件,其中多数区都在10平方公里以上。但受地区产业单一、不旺影响,当初规划的区或不能成型或经营困难。例如2009年经批准建设的鄂尔多斯空港区,其是“打造‘空港经济带’、实现‘产城融合’而规划建设的重点产业园区”,总体规划控制面积121平方公里。但现在园区的情况是入驻企业少,车流稀少。

  区盲目追求规模面积,从国家经济战略层面上看,不仅不能发挥区应有的聚集效应,而且还会造成大量土地闲置浪费,不符合土地集约化利用的要求,对当前我国实施的城镇化战略产生了十分消极的影响。

  从区自身发展上看,过大的园区面积,企业必须为多余的土地支付不必要的租金,从而占用了企业宝贵的资金。另一方面,有意或无意的区土地闲置,开发商往往架不住房地产开发高利润的“诱惑”,从而实施改变用地用途的错误行为。“我国区多数都是政府规划、企业主导,有些区从地方政府主导开始就定下了超大规模,企业开发后发现无法填充,这时候政府就会对开发企业‘睁一只眼闭一只眼’,任由其搞房地产或专业市场的开发。”一位行业内人士这样坦言。

  事实上,对于区的规模,我国相关标准与政策中已有相关规定。例如在《区分类与基本要求》中提到,关于区用地面积,单个区总用地面积宜不小于1公里;区所配套的行政办公、生活服务设施用地面积,占园区总用地面积的比例,货运服务型和生产服务型应不大于10%,贸易服务型和综合服务型应不大于15%。

  今年出台的《全国区》中也从顶层设计角度指出,“按照规模适度、用地节约的原则,制定区规划、建设标准,合理确定区规模,促进区集约发展,吸引企业向园区集聚。”

  原因呈现多面

  地方上为何会出现区盲目求大的现象呢?其中具有多方面原因,但主要原因还是区规划不科学、不合理。

  首先从全国规划上讲,直到《全国区》出台之前,全国区还都处于整体布局混乱的状态下,各地区规模大小无依据,布局无条理。

  地方上,很多地方政府,尤其是三、四线城市的地方政府开发区,在区的前期规划方面往往存在“拍脑门”决策的情况,无论从区选址、面积,还是定位、功能,都是几场会议就定下来,很少考虑当地。园区面积盲目求大,但由于土地审批、资金不足和需求不振等因素影响,最终实际区建设用地则不及规划面积。而有些区,实际用地只占园区用地的一小部分,其他土地都被非事项所占。“地方上很多区以开发区的模式去做,它的面积规划得很大,几十平方公里,实际上是他把城市道路、城市公建等的土地面积全部放进去了,但是真正用于用地的面积远远没有这么大。”通创有限公司董事长赵成峰对记者表示。

  而无论是政府规划、企业或工商业主导,还是企业自主开发,投资方在缺乏调研规划和运营管理经验的情况下,多数会选择委托专业的机构来做区设计,一些机构则存在不负责任的行为,导致区规模的不科学。“我以前曾为一个城市做区的规划,我当时认为在那个地方做500亩地的区就已经很大了,但是其他人给他规划了30平方公里。”刘兴富告诉笔者,一些地方政府并不懂区规划,但又追求影响力,某些专业机构就一味迎合政府意愿,不能实事求是地对区进行前期规划。

  区所谓“规划面积”之所以大而又大,还有开发商寻求招商效益的原因。在区招商过程中,园区开发商寄希望于大规模能够给客户以实力雄厚的印象,从而便于招商引资。而规划面积并不等于实际面积,夸大规划面积行为便会让公众以为园区存在圈占土地的行为。

  科学规划定大小

  区到底建多大合适?根本取决于有多大。这就要求区开发者在前期调研规划上要做到谨慎科学。

  首先要抓好基础性工作,做好可行性研究。根据地方经济、交通设施、区位条件、等制定合理的区规划,确定合适的区规模。其中是可行性研究的核心内容。

北京赛车pk10赔率最高的平台   其次要合理设置园区用地与非用地的比例,区的核心功能还是货物的聚集与分散,园区用地应在尽量满足仓储设施、停车场、道路交通、信息大厅、园区办公楼等的情况下,再去考虑建设必要的住房楼宇等配套设施,与无关的设施不应过分占用园区土地。

  最后,从政府角度上合理规划与管理区规模十分紧迫。《全国区》已经出台,其中要求了应从需求规模大小、国家战略和产业布局出发,合理布局区。各地方政府、主管部门要严格控制用地,原则上不能配置工商企业自用的大量用地,将设施集中到区中去,而且用地要真正配置给。

  总之,区建多大合适完全由需求决定,建成后的规模大小到底合不合适,市场也会去定夺。区大小并不重要,重要的是其是否能够成为高效的社会化,是否能够成为成长的摇篮,自身是否能够健康可持续发展。

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